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マルソックなら、
マンション経営安定に
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取得できます

収入アップや不動産活用、相続対策などさまざまな理由からマンション経営に興味・関心を持つ方は多いと思います。しかし、いざマンション経営に取り組もうと思って情報収集をしてみると、大量の情報を前にして「マンション経営は難しそう」、「何から考え始めればよいかわからない」と感じてしまう方もいるでしょう。また、実際にマンション経営を始めたものの、行き詰まりを感じているという方もいるかもしれません。マンション経営は、将来発生するリスクの見通しとその対策が立てやすい投資方法と言えます。マンション経営を成功させるためのポイントについて考えてみたいと思います。

よくあるマンション経営
の失敗例

《特長1》空室で失敗する

空室が発生している間は、その間は家賃収入が得られません。特にアパートの場合、2~4年程度で入居者が入れ替わることが多いこと、築年数の経過により入居率が低下しやすいことから、空室が生じやすいです。適切な対応を取れなければ空室が恒常化し、破綻に陥ります。

《特長2》管理で失敗する

空室以上にリスクとなるのが、家賃滞納です。滞納が起こっていたからといって、法的には即入居者を退去させることはできません。つまり、滞納が続いている間は家賃収入が途絶えるだけでなく、新たにほかの人へ貸し出すこともできない状態となります。そのため、空室よりも高いリスクとなってしまい、問題が長期化した場合、経営にも影響を及ぼすことにもなりかねません。

《特長3》想定外の出費で失敗する
アパート経営では、アパートをまるごと一棟所有することになるため、10年20年と経過すると、建物の老朽化により予想よりも大掛かりな修繕費がかかる場合もあります。この修繕費用についてもあらかじめ考慮したうえで経営を考えていかなければなりません。経営当初から家賃収入の数%を修繕費用のために確保しておかなければ、想定外の出費に対応ができず破綻してしまうことになります。
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アパート経営で失敗しないための秘訣5選

マルソック虎の巻

ここまで、多くの大家さんが体験したアパートで起こり得る失敗について学びました。アパート経営は投資のため、利益を得られる可能性もあれば失敗する危険性もあります。
次は、アパート経営に成功した大家さんの体験談をもとに、失敗しないための秘訣を知りましょう。ここでは、成功の秘訣を5つご紹介します。
マルソックの秘訣
1

管理会社選び・付き合い方を工夫する

アパート経営を始めとする不動産投資は、管理会社次第で利回りが変わります。管理費用の安さのみで選ぶのではなく、各管理会社の特徴や得手不得手をしっかり把握して選ぶことが大切です。例えば賃貸専門の店舗や部署を持っていれば、比較的客付けが強い傾向にあります。

管理会社のなかには、家賃の回収専門の担当者や弁護士を抱えている会社もあるため、トラブルが不安な人はそのような管理会社を選ぶことをおすすめします。

さらに、管理会社は担当者の手腕も利回りに影響します。半年近く空室が続いたり、管理の質が悪かったりする場合は、担当者を変えてもらうようにしましょう。「トラブルが生じた際に迅速に対応してくれるか」「空室をすぐに埋めてくれるか」「報連相はしっかりしているか」など、担当者の日頃の対応も判断材料となります。それでも改善されなければ、他の管理会社に管理を任せるようにしましょう。
マルソックの秘訣
2

マンションの物件選びはキャッシュフローを重視する

マンション経営を始めとする不動産投資は、管理会社次第で利回りが変わります。管理費用の安さのみで選ぶのではなく、各管理会社の特徴や得手不得手をしっかり把握して選ぶことが大切です。例えば賃貸専門の店舗や部署を持っていれば、比較的客付けが強い傾向にあります。

管理会社のなかには、家賃の回収専門の担当者や弁護士を抱えている会社もあるため、トラブルが不安な人はそのような管理会社を選ぶことをおすすめします。

さらに、管理会社は担当者の手腕も利回りに影響します。半年近く空室が続いたり、管理の質が悪かったりする場合は、担当者を変えてもらうようにしましょう。「トラブルが生じた際に迅速に対応してくれるか」「空室をすぐに埋めてくれるか」「報連相はしっかりしているか」など、担当者の日頃の対応も判断材料となります。それでも改善されなければ、他の管理会社に管理を任せるようにしましょう。
マルソックの秘訣
3

立地を最優先する

不動産投資において、「立地はかなり大きな要因です。立地さえ良ければ、日当たりが悪かったり、多少設備が悪かったりしても入居者は決まります。スーパーやコンビニ、大型商業施設、駅、学校、病院、役所などが近隣にあれば他の競合物件との差別化が可能です。具体的には、永続的に賑わいを見せる立地や、一歩入った住環境に適した静かな立地が望ましいとされています。

アパートの設備や外装はリノベーションによってグレードアップができるものの、立地は後から変えることはなかなかできません。立地が良い分売り手も強気で利回りが低くなるものとはいえ、長期的に見ると管理会社任せの安定したアパート経営が実現できるでしょう。
マルソックの秘訣
4

入居者視点で条件設定をする

大家さんになると、入居者からの視点を忘れて高い条件を設定しがちです。しかし、「物件に見合わない条件を設定する」あるいは「競合物件と変わらない条件を設定する」などの場合は空室リスクにつながりかねません。不動産業者の店頭やサイトで競合物件と並べた際に、自分の物件が際立って見えるかを意識して条件設定をしましょう。

賃料条件設定のコツは、「イニシャルコスト」と「ランニングコスト」のバランスをとることです。イニシャルコストは敷金や礼金、紹介手数料、前家賃などを、ランニングコストは賃料や更新料を指します。入居者はイニシャルコストの支払いを基本的に嫌がるため、なるべく低く設定した方が良いでしょう。例えば、条件付きで礼金をゼロにする、フリーレントにするなどです。

しかし、この条件では採算がとれないため、イニシャルコストを下げた場合は、ランニングコストを条件付きで上げると良いでしょう。多少家賃が高くても、イニシャルコストが安ければ入居する可能性が高まります。
マルソックの秘訣
5

資金繰りのリスクを最小限に抑える

最近では、追い焚き機能付きの風呂やウォシュレット、モニター付きインターホン、システムキッチンなど設備に高い費用がかかるようになりました。設備費を抑えると競合物件に入居者を奪われて空室となり、結局後から設備を追加せざるを得ないというケースも考えられます。高い家賃をとれる首都圏であれば返済できるかもしれませんが、地方や郊外では収入と収支が赤字になる可能性が高くなるでしょう。

リスクを最小限に抑えるためには、資金の調達方法を工夫することが大切です。例として、助成金制度の利用が挙げられます。自治体によっては、独自にアパート建築向けの補助金や助成金制度を打ち出しているため、積極的に利用すると良いでしょう。
また、資金を借りるのであれば、可能な限り利率の低い金融機関を選択する必要があります。これから事業を始める人向けの支援を打ち出している政府金融機関や、創業支援などがおすすめです。

なかには、長年の取引銀行の他に、アパートメーカーから紹介された銀行から借入をしている大家さんもいます。これは、アパート経営は不動産担保が条件になることから、利率の低い借入ができるためです。借入をする場合は、複数の金融機関を比較して好条件の融資を受け、余裕のある資金繰りでアパート経営をすることがポイントとなります。

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    ご相談者の声

    マルソックの担当者と話して、最終決断しました。
    Y様(36歳) 

    副収入への期待と、ローン返済への不安のどちらも大きくあります。
    定期的な副収入が得られることで、プライベートでの選択肢が増えたり余裕が出てきたりと、生活が豊かになることへの期待は大きいです。
    その一方で、人生で初めてのローンであり、金額も大きいので不安はあります。アパートの運用が順調にいけば問題なく返していけるだろうが、現状で大きなローン額というところで、感覚的に「怖い」というのが正直なところです。しかし、約2年越しで不動産投資を始めるか考えていたので、最終的に決断できてとても嬉しいです。
    事例1

    安定した収入を得られることに魅力を感じました
    K 様(44歳)

    テレビでアパート経営をしている方の特集で、本業はそのままに副業としてアパートを購入した後は、ほったらかしで利益を出しているところを見て、子供もまだ小さく手がかかる世代としては、会社員としての収入を確保したまま収入を得ることができる副業は、とても魅力的に感じました。
    また、住居の賃料は物価変動の影響を受けにくく、株やFXのように暴落することもなく、大きく儲けを出すことはないけれど、安定した収入を得られるというマルソック代表者の体験談を聞いて、安心感が生まれました。
    事例2

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    サンプル 太郎
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    よくあるご質問

    Q
    経営のことなんて、何もわからないんだけど大丈夫ですか?
    A
    賃貸マンション経営には、家賃設定や入居者様募集など、さまざまな業務があります。賃貸マンション経営に関わるすべてをバックアップ。家賃設定、入居者様募集はもちろん、賃貸借契約や退去処理、苦情・クレーム処理までご相談ください。
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