アパート経営を始めとする不動産投資は、管理会社次第で利回りが変わります。管理費用の安さのみで選ぶのではなく、各管理会社の特徴や得手不得手をしっかり把握して選ぶことが大切です。例えば賃貸専門の店舗や部署を持っていれば、比較的客付けが強い傾向にあります。

管理会社のなかには、家賃の回収専門の担当者や弁護士を抱えている会社もあるため、トラブルが不安な人はそのような管理会社を選ぶことをおすすめします。

さらに、管理会社は担当者の手腕も利回りに影響します。半年近く空室が続いたり、管理の質が悪かったりする場合は、担当者を変えてもらうようにしましょう。「トラブルが生じた際に迅速に対応してくれるか」「空室をすぐに埋めてくれるか」「報連相はしっかりしているか」など、担当者の日頃の対応も判断材料となります。それでも改善されなければ、他の管理会社に管理を任せるようにしましょう。

不動産投資において、「立地はかなり大きな要因です。立地さえ良ければ、日当たりが悪かったり、多少設備が悪かったりしても入居者は決まります。スーパーやコンビニ、大型商業施設、駅、学校、病院、役所などが近隣にあれば他の競合物件との差別化が可能です。具体的には、永続的に賑わいを見せる立地や、一歩入った住環境に適した静かな立地が望ましいとされています。

アパートの設備や外装はリノベーションによってグレードアップができるものの、立地は後から変えることはなかなかできません。立地が良い分売り手も強気で利回りが低くなるものとはいえ、長期的に見ると管理会社任せの安定したアパート経営が実現できるでしょう。

大家さんになると、入居者からの視点を忘れて高い条件を設定しがちです。しかし、「物件に見合わない条件を設定する」あるいは「競合物件と変わらない条件を設定する」などの場合は空室リスクにつながりかねません。不動産業者の店頭やサイトで競合物件と並べた際に、自分の物件が際立って見えるかを意識して条件設定をしましょう。

賃料条件設定のコツは、「イニシャルコスト」と「ランニングコスト」のバランスをとることです。イニシャルコストは敷金や礼金、紹介手数料、前家賃などを、ランニングコストは賃料や更新料を指します。入居者はイニシャルコストの支払いを基本的に嫌がるため、なるべく低く設定した方が良いでしょう。例えば、条件付きで礼金をゼロにする、フリーレントにするなどです。

しかし、この条件では採算がとれないため、イニシャルコストを下げた場合は、ランニングコストを条件付きで上げると良いでしょう。多少家賃が高くても、イニシャルコストが安ければ入居する可能性が高まります。

最近では、追い焚き機能付きの風呂やウォシュレット、モニター付きインターホン、システムキッチンなど設備に高い費用がかかるようになりました。設備費を抑えると競合物件に入居者を奪われて空室となり、結局後から設備を追加せざるを得ないというケースも考えられます。高い家賃をとれる首都圏であれば返済できるかもしれませんが、地方や郊外では収入と収支が赤字になる可能性が高くなるでしょう。

リスクを最小限に抑えるためには、資金の調達方法を工夫することが大切です。例として、助成金制度の利用が挙げられます。自治体によっては、独自にアパート建築向けの補助金や助成金制度を打ち出しているため、積極的に利用すると良いでしょう。
また、資金を借りるのであれば、可能な限り利率の低い金融機関を選択する必要があります。これから事業を始める人向けの支援を打ち出している政府金融機関や、創業支援などがおすすめです。

なかには、長年の取引銀行の他に、アパートメーカーから紹介された銀行から借入をしている大家さんもいます。これは、アパート経営は不動産担保が条件になることから、利率の低い借入ができるためです。借入をする場合は、複数の金融機関を比較して好条件の融資を受け、余裕のある資金繰りでアパート経営をすることがポイントとなります。